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昆明中原市场分享( 2019.01.14-2019.01.20)

云南房网       2019年01月21日 17:03   我要评论
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【本周热点】

央行1周净投放万亿:并非“大水漫灌”如此坚决果断地大手笔向市场投放资金,除了满足市场流动性合理充裕,也许还有更深层次的考量。由于经济下行的风险显现,宏观政策已经出现了明显拐点,需要货币财政政策强化逆周期调节。

10张预售证、3项目开盘:本周10个项目取得预售证,预售面积20.5万平米;本周3个项目开盘,整体去化率约71%。

【热点事件】央行1周净投放万亿 规模创历史新高

 1月18日上午,中国央行公开市场进行100亿元28天期逆回购操作,100亿元7天期逆回购操作。央行本周向市场释放的总金额应该在1.5万亿元 左右。周一至周四,央行在公开市场连续大手笔,净投放分别为200亿元、1800亿元、5700亿元和4000亿元。特别是周三,无论是公开市场逆回购操作规模还是单日净投放量均创出有记录以来的最高水平。

1月14日,央行称,为对冲税期、央行逆回购到期、政府债券发行缴款等因素的影响; 

1月15日,央行称,目前已进入1月份税收高峰期,预计未来几日银行体系流动性总量下降较快; 

1月16日,央行称,目前仍处于税期高峰,银行体系流动性总量下行较快,为维护银行体系流动性合理充裕,开展5700亿元逆回购操作,创有史以来单笔逆回购操作的最大纪录; 1月17日,央行称,目前仍处于税期,为维护银行体系流动性合理充裕,以利率招标方式开展了4000亿元逆回购操作;

1月18日,为维护银行体系流动性合理充裕,央行开展了200亿元逆回购操作。

解读: 

事实上,本周每一次公开市场操作的同时,央行都明示了背后的原因,这五天里有四天都提到了“税”,强调税期高峰,按税收征收要求,1月为季度首月,2018年1月份当月所有企业缴税规模超1万亿元。由此可以预测,2019年1月企业缴税将进入高峰期,同时MLF到期、政府债 券发行缴款、第三方支付机构备付金交存等几项加起来,远超1万亿元。两相抵充,央行3天投放的1.5万亿,尚无法“大水漫灌”。 

如此坚决果断地大手笔向市场投放资金,除了满足市场流动性合理充裕,也许还有更深层次的考量。由于经济下行的风险显现,宏观政策已经 出现了明显拐点,需要货币财政政策强化逆周期调节。

【热点事件】集体建设用地建租赁住房试点城市新增5个

1月11日,自然资源部、住房和城乡建设部联合发布《关于福州等5个城市利用集体建设用地建 设租赁住房试点实施方案意见的函》,原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集 体建设用地建设租赁住房试点实施方案。 两部门要求:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照区域协调发展和乡村振兴的要求,促进建 立多主体供给,多渠道保障、租购并举的住房制度。 

严格落实试点城市人民政府主体责任,统筹推进试点工作,尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域,户型以90平方米以下中小户型为主。 租赁项目要合理确定租金,建立公开透明的租金变动约束机制,支持长期租赁。鼓励金融机构参与试点建设,依法依规提供金融产品服务,严禁违规提供“租金贷”。 

试点城市要积极探索应用现代化信息管理平台和先进科技手段,在试点过程中研究加强公共服务配套,推进集体租赁住房纳入政府主导的住房信息租赁服务与监管平台管理,落实住房 租赁企业备案管理,加强土地市场动态监测监管,促进节约集约用地。

解读:早在去年8月,国土部、住建部日前印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定了第一批在北京、上海、沈阳等 13个城市开展 利用集体建设用地建设租赁住房试点,两次入选城市均是流动人口规模相对大,租赁市场需求比较旺盛的城市,对试点城市来说,大量土地不 经过招拍挂进入市场,无形中增加租赁住房的供给。短期内租金上涨的势头将得以延缓,缓解租客的房租压力,但长期来看,对楼市作用并没有那么明显。稳定房价的核心仍在于加大城市商品住宅供给,平衡市场供需。

【热点事件】统计局公布12月份70城商品住宅价格变动情况

16日,国家统计局公布的“2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示,虽然一线城市新房价格年底有所上涨,但二三线城市房价保持稳定。 

一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大,二手住宅价格继续下降;二三线城市新建商 品住宅和二手住宅价格环比涨幅均回落:12月份,各地继续坚持因城施策,切实履行城市主体责任,促进房地产市场平稳健康发展。一线城市新建商品住宅年底成交有所增加,价格有所上涨,二三线城市则继续保持稳定。据初步测算,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销 售价格上涨1.3%,涨幅比上月扩大1.0个百分点。其中:北京、上海、广州和深圳分别上涨 1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手住宅销售价格下降0.3%。其中:北京、上海、广州和 深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.1%,涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。35个三线城市新建商品 住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。 

12月份,15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有3个,分别为南京、无锡和厦门,与上月相同,最大降幅为0.4%;上涨的有12个,增加1个,最高涨幅为3.0%。

解读:中国房地产市场在“房住不炒”政策的主基调下,从去年下半年开始,房地产市场持续降温。临近年关,全国各地陆续出现松绑政策,在“因 城施策”的大背景下,一线城市新建商品住宅年底成交有所增加,价格有所上涨,二三线城市则是继续保持稳定。市场回温与年末部分城市政 策边际放松、房贷利率下调有一定的关系。一些刚需客群在价格调整到低位后进入市场。

【热点事件】港股地产股闪崩 上千亿市值蒸发

1月17日午后,港股市场突遭动荡,以中资地产股为首的多只股票遭遇断崖式跳水。截至17日收盘,有4只股票跌幅超过60%,其中,佳源国际控股盘中一度跌逾88%,收盘时跌幅 为80.62%;阳光100中国盘中一度跌至79%,收盘时跌幅为64.59%;仁天科技控股和弘达金融控股收盘分别暴跌73.33%和68.24%。 港股内房股普跌市值蒸发超过1200亿港元,佳源国际控股闪崩也带动了港股中多只内房股下跌。碧桂园领跌蓝筹,融创中国2.65%。目前佳源国际尚未披露此次股价下跌的真正原因,此前有消息称,17日造成佳源国际控股股价出现闪崩的直接原因,是该公司总值3.55 亿美元的优先票据17日到期,并出现了债务违约。对此,但在公司公告其债务如期兑付后 ,市场对公司的财务状况恢复信心,故1月18日股价大涨,涨幅超过60%,然而这一跌一涨间并未使佳源国际的市值回归如昨,依然存在近200亿港元的差距。 房企资金压力大可能是其中原因,中信建投14日的研究报告中指出,存续房地产债到期偿还高峰在2021年,但若考虑回售条款,2019年房地产债偿还压力最大,民众对地产公司资金情况较为敏感。

解读: 仅是销售数据上的利空并不足以造成如此大的跌幅,港股市场几只地产股的股价闪崩主要是因为股东爆仓造成的连锁反应。中原地产首席分析师张大伟分析认为,大部分股价暴跌企业都是因为资金链安全问题,或者是因为融资出现问题,或者是因为大股东质押率过高。虽然当下市场数据看,大型房地产企业融资压力有所缓解,但因为过度扩张,中小型房企将是未来市场最大的风险。

【土地表现】

本周商品房用地供应2宗,占地57.64亩,商品房用地成交2宗,占地424.25亩 

本周商品房用地供应2宗,占地57.64亩,可建建面14.12万㎡; 

本周有2宗商品房用地成交,占地424.25亩,可建建面56.57万㎡;

【项目过规】

据昆明中原监测数据显示,本周共计5个项目过规,净用地面积约17.97万㎡,总建面约84.58万㎡。

【新增预售】

据昆明市房产信息网显示,本周10个项目取得10张预售证,预售面积约20.5万㎡

【开盘地图】

昆明中原市场监测,本周有3个项目开盘

说明 

数据来源:中原依靠自身研究网络及公开渠道进行的数据监测和统计。

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