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成都一二手房价格“剪刀差”最新分析

四川在线       2019年01月30日 10:32   我要评论
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适逢传统楼市的“淡季”,一些品牌开发商以“优惠”的名义正在争抢返乡置业的群体。在政策的影响下,成都一、二手房价格“剪刀差”也在悄悄发生变化。

为了更直观了解成都房价发展态势,贝壳研究院成都分院对成都东西南北中一些重点区域,一、二手房价格“剪刀差”的形成时间、最大差值、逆转时间进行了详细的调查和分析解读。

去年5月后 成都二手房价格失去了上涨动力

价差形成点:2017年7月

最大差时间:2018年5月

价差逆转点:2018年4月

2017年7月,成都出台人才落户政策,部分在“323”中失去购房资格的客户重返市场,但适逢成都二手房库存低点,导致供需失衡,二手房价格上涨;

而新房市场受预售管控影响,新增供应持续在低位徘徊,难以购得新房的客户被迫转移至二手市场,导致二手供给进一步短缺,新房价格却保持稳定;

这样的局面之下,本处于合理空间的一二手房价差迅速拉大,出现了长达一年的一二手房价格倒挂状况。

“2018年4月,成都二手住宅价格经过5个月的显著上涨和5个月的横盘之后,二手价格已经失去了进一步上涨的动力。”贝壳研究院成都分院相关负责人认为,一方面,一二手价差已超过6000元平方米,购入一套100平方米二手住宅的总价可购入一套150平方米的新房,刚性利差之下大量客户转移至新房市场,诚心购入二手房的客户大幅缩减;另一方面,成都普通刚需购房群体可承受的购房天花板有限,若价格进一步上涨,则有经济能力买单的客户会大幅减少。

因此,2018年小阳春过后,成都二手房挂牌价开始回落,加之“515”新政后投资客的撤离,使得成交结构进一步刚需化,二手价格逐步回落。

与此同时,新房预售价格日趋合理,部分高价地项目以相对适中的价格入市,新房均价有所上涨,一二手价差显著回落,现已处于合理的价差范围。

城中中环板块 新房价格已高于二手房均价

价差形成点:2017年7月

最大差时间:2018年8月

价差逆转点:2018年5月

中环作为成都主城区重要的住区分布地,与成都整体的价格变化几乎同步。由于中环内待开发用地稀缺,新房项目更是凤毛麟角,新房价格与其项目定位密切挂钩,导致新房均价上下浮动。

二手成交受制于客户成交类型(刚需购房、改善换房、学区房等),价格变化显著。

就整体而言,5月后价差开始回落,但夏末秋初大量高性价比新房入市拉低均价,导致最大价差出现在8月。

现阶段,城中的区位优势之下,项目日趋高端、改善,新房价格已高于二手房均价。

城北大丰板块 房价保持在相对合理的空间

价差形成点:2017年10月

最大差时间:2018年3月

价差逆转点:2018年3月

大丰地处城北,是此轮房产周期成都价格轮动的末梢,二手房价格在2017年秋末攀升。

因此,大丰的一二手倒挂形成时间晚于全市整体水平。但其倒挂程度却并不逊色于主城,价差形成快、幅度猛,但却也是最快回落的区域之一。

受新房供应结构的影响,大丰新房均价变化幅度较大,在2018年3月和4月达到价差最大值,随后显著回落。目前保持在相对合理的空间。

城东大面板块 将保持价差进一步回调

价差形成点:2017年8月

最大差时间:2018年9月

价差逆转点:2018年9月

依托地铁2号线的轨道红利和“东进”的政策优势,城东的大面在近几年楼市热闹非凡。在成都核心区域价格显著攀升后,该区域吸纳了大量刚性购房需求。

2017年8月,大面一二手倒挂开始形成,并保持至今。

原因在于大面板块范围较大,当前仍有大量区域处于待开发状态。二手房作为现房,客户购入时多在意已有配套,加之3年限售政策之下可选择面有限。

导致大面板块内二手房库存中适合现阶段入住的房源有限,板块内仍存在一二手倒挂的价值基础,使得一二手价差保持相对稳定且难以回落。

9月大量高性价比新房入市,使新房成交结构发生变化,客观导致价差扩大。预期后市将保持价差将进一步回调。

城南新川板块 将保持价差下行态势

价差形成点:2017年8月

最大差时间:2018年3月

价差逆转点:2018年9月

价差出现时点与全市整体水平同步,加之新川正处于城南产业园,周边职住一体化需求旺盛,导致一二手价差扩大。

2018年下半年,部分学历落户的客户缴满社保等购房要求,重回楼市,导致二手房价格止跌企稳;与此同时新房成交均价有所上涨,导致价差缩小。

预期后市将保持价差下行态势,使一二手价格回调至合理范围。

城西涌泉板块 短期内将保持相对稳定

价差形成点:2017年8月

最大差时间:2018年4月

价差逆转点:2018年6月

2017年喜提4号线的涌泉板块连接外光华和温江老城,价格适中,配套完善,深得刚需和首改客户的青睐。

在2017年8月开始的一年间,价差迅速扩大,但在“515”后主城价格回落,部分此前被外溢至近郊的客户重回主城区,导致涌泉板块需求下滑,二手房价格连续走低。

部分改善新盘的入市抬高了板块新房成交均价,在2018年12月完成一二手房价格的逆转,预期短期内将保持相对稳定的状态。

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